Hypothek

Mehr als eine Wertanlage

Mit dem Erwerb von Wohneigentum erfüllt sich der Traum von den eigenen vier Wänden. Doch wie finanziert man den Kauf einer Liegenschaft?

Als Eigenmittel können nebst dem Ersparten oder Bodenbesitz auch die Vorsorgegelder der 2. und 3. Säule eingebracht werden.
Die meisten Neuerwerber*innen von Wohneigentum greifen für die Finanzierung auf Hypothekardarlehen von Banken zurück. Der Anteil an Eigenkapital sollte dabei mindestens 20 % des gesamten Kaufpreises (Verkehrswert) betragen. Seitdem die Eigenmittelregel am 1. Juli 2012 weiter verschärft wurde, dürfen mindestens 10 % der eingebrachten Mittel nicht aus der 2. Säule stammen.

Pensionskassengelder

Vorsorgegelder der 2. und 3. Säule können entweder als Verpfändung oder als Vorbezug eingebracht werden.

Verpfändung

Die Verpfändung der 2. und 3. Säule kann man auf zwei Arten einsetzen. Einerseits als Anteil der eingebrachten Eigenmittel. Damit ist die Hypothekarschuld höher, als wenn man den Betrag bezieht, da der Betrag lediglich verpfändet und nicht tatsächlich eingebracht wird. Dies hat eine höhere Zinsbelastung, jedoch auch Steuervorteile zur Folge. Andererseits kann man mittels Verpfändung eine erstrangige Belehnung und somit bessere Konditionen erzielen. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Altersleistung und bei der 2. Säule der Versicherungsschutz vollumfänglich bestehen bleiben.

Vorbezug

Anders ist es bei einem Vorbezug: Die Zinsbelastung sinkt. Jedoch wird das Altersguthaben reduziert. Wenn die Immobilienpreise sinken und ein Wohneigentümer seine Liegenschaft zu einem niedrigen Preis veräussern muss, beispielsweise aufgrund von finanziellen Problemen, kann sich eine existenzbedrohende Situation einstellen. Deshalb sollte man insbesondere Gelder der 2. Säule nicht, wenn sich eine Liegenschaft auf andere Weise finanzieren lässt. Bei allfälligem Verkauf oder Vermietung der Liegenschaft muss das einst bezogene Vorsorgekapital wieder in die 2. oder 3. Säule einbezahlt werden, sofern man das Pensionierungsalter noch nicht erreicht hat.

Hypothekardarlehen

Die erste Hypothek kann in der Regel bis zur Höhe von 65 % des Verkehrswertes aufgenommen werden. Eine zweite Hypothek kann bis zu einer Höhe von 80 %
– d. h. für weitere 15 % – aufgenommen werden. Aufgrund des höheren Risikos erheben viele Banken bei einer zweitrangigen Belehnung einen höheren Zinssatz.

Eine Belehnung von 80 % des Verkehrswertes ist allerdings mit Risiken verbunden. In Zeiten sinkender Immobilienpreise verlangen Banken Einlagen, damit die Belehnungsgrenze wieder auf maximal 80 % zurückgeht. Verfügt ein Eigentümer in einem solchen Fall nicht über liquide Mittel, muss er seine Liegenschaft unter Umständen verkaufen.

Eine Bank, die ein Hypothekardarlehen gewährt, verlangt als Sicherheit das Objekt, das mit dem Darlehen finanziert wird, als Pfand.

Laufende Kosten

Die laufenden Jahreskosten einer Liegenschaft setzen sich zusammen aus:

  • den Hypothekarzinsen
  • der Amortisation der 2. Hypothek
  • den Neben- und Unterhaltskosten

Als Faustregel gilt, dass bei einer Finanzierung mit 80 % Fremdkapital die laufenden Kosten pro Jahr ca. 6 % des Kaufpreises betragen. Dieser Betrag sollte einen Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen, da sonst die Liegenschaft als nicht mehr tragbar gilt. Für die jährlichen Neben- und Unterhaltskosten rechnet man im Allgemeinen mit ca. 1 % der Anlagesumme. Konservativere Schätzungen gehen jedoch von bis zu 2,5 % aus, da bei einem höheren Alter oder schlechteren Zustand einer Liegenschaft die Unterhaltskosten dementsprechend ansteigen. Eine Individuelle Budgetberechnung erstellen wir Ihnen gerne.

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Tipps

  • Beziehen Sie bei der Berechnung der Finanzierungsvarianten die steuerlichen Belastungen und Begünstigungen mit ein und vergleichen Sie die Beträge mit jenen bei Miete.
  • Berücksichtigen Sie den Ertragsverlust auf dem Eigenkapital, den Sie beim Erwerb von Wohneigentum erleiden.
  • Planen Sie Ihre Altersvorsorge. Im Todesfall sollten der überlebende Partner und die Kinder so abgesichert sein, dass sie das Haus behalten können.

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