Finanzierung

Mehr als eine Wertanlage

Mit dem Erwerb von Wohneigentum erfüllt sich der Traum von den eigenen vier Wänden. Wie finanziert man den Kauf einer Liegenschaft?

Als Eigenmittel können nebst dem Ersparten oder Bodenbesitz auch die Vorsorgegelder der 2. und 3. Säule eingebracht werden.
Die meisten Neuerwerber und Neuerwerberinnen von Wohneigentum greifen für die Finanzierung auf Hypothekardarlehen von Banken zurück. Insgesamt sollte dabei der Anteil Eigenkapital mindestens 20 % des gesamten Kaufpreises (Verkehrswert) betragen. Seit dem 1. Juli 2012 wurde die Eigenmittelregel weiter verschärft. Seither dürfen mindestens 10% der eingebrachten Mittel nicht aus der 2. Säule stammen.

Pensionskassengelder

Als Eigenmittel können nebst dem Ersparten oder Bodenbesitz auch die Vorsorgegelder der 2. und der 3. Säule eingebracht werden, und zwar grundsätzlich entweder als Verpfändung oder als Vorbezug.

Verpfändung

Die Verpfändung der 2. und 3. Säule kann man auf zwei Arten einsetzen. Einerseits als Anteil der eingebrachten Eigenmittel, wobei damit die Hypothekarschuld höher ist, als wenn man den Betrag bezieht, da der Betrag lediglich verpfändet und nicht tatsächlich eingebracht wird. Dies hat eine höhere Zinsbelastung zur Folge, jedoch auch Steuervorteile. Andererseits kann man mittels Verpfändung eine erstrangige Belehnung und somit bessere Konditionen erzielen. Ein weiterer Vorteil der Verpfändung liegt darin, dass die Altersleistung und bei der 2. Säule zudem der Versicherungsschutz in vollem Umfang bestehen bleiben.

Vorbezug

Anders ist es bei einem Vorbezug: Hier sinkt die Zinsbelastung. Auf der anderen Seite wird jedoch das Altersguthaben reduziert. Wenn die Immobilienpreise sinken und ein Wohneigentümer seine Liegenschaft zu einem niedrigen Preis veräussern muss, beispielsweise aufgrund von finanziellen Problemen infolge einer Scheidung oder bei Verlust des Arbeitsplatzes, kann sich eine Existenz bedrohende Situation einstellen. Deshalb sollten insbesondere Gelder der 2. Säule nicht vorbezogen werden, wenn eine Liegenschaft auf andere Weise finanziert werden kann. Bei einem allfälligen Verkauf oder Vermietung der Liegenschaft muss das einst bezogene Vorsorgekapital wieder in die 2. oder 3. Säule zurück einbezahlt werden, sofern man das Pensionierungsalter noch nicht erreicht hat.

Hypothekardarlehen

Die erste Hypothek kann in der Regel bis zur Höhe von 65 % des Verkehrswertes aufgenommen werden. Ist dies für die Finanzierung nicht ausreichend, kann eine zweite Hypothek bis zu einer Höhe von 80 %, d.h. für weitere 15 %, aufgenommen werden.

Eine Bank, die ein Hypothekardarlehen gewährt, verlangt als Sicherheit das Objekt, das mit dem Darlehen finanziert wird, als Pfand.

Die erste Hypothek kann in der Regel bis 65 % des Verkehrswertes betragen. Ist dies für die Finanzierung nicht ausreichend, kann eine zweite Hypothek bis zu einer Höhe von 80 %, d.h. für weitere 15 %, aufgenommen werden. Aufgrund des höheren Risikos erheben viele Banken bei einer zweitrangigen Belehnung einen höheren Zinssatz.

Eine Belehnung von 80 % des Verkehrswertes ist allerdings mit Risiken verbunden. In Zeiten sinkender Immobilienpreise verlangen Banken Einlagen, damit die Belehnungsgrenze wieder auf maximal 80 % zurückgeht. Verfügt ein Eigentümer in einem solchen Fall nicht über liquide Mittel, muss er seine Liegenschaft unter Umständen verkaufen.

Laufende Kosten

Die laufenden Jahreskosten einer Liegenschaft setzen sich zusammen aus

  • den Hypothekarzinse
  • der Amortisation der 2. Hypothek
  • den Neben- und Unterhaltskosten

Als Faustregel gilt, dass bei einer Finanzierung mit 80 % Fremdkapital die laufenden Kosten pro Jahr ca. 6 % des Kaufpreises betragen. Dieser Betrag wiederum sollte einen Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens nicht übersteigen, da sonst die Liegenschaft als nicht mehr tragbar gilt. Für die jährlichen Neben- und Unterhaltskosten rechnet man im Allgemeinen mit ca. 1 % der Anlagesumme. Konservativere Schätzungen gehen jedoch von bis zu 2,5 % aus (da bei einem höheren Alter oder schlechteren Zustand einer Liegenschaft die Unterhaltskosten dementsprechend ansteigen). Eine Individuelle Budgetberechnung erstellen wir Ihnen gerne.

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Tipps

  • Beziehen Sie bei der Berechnung der Finanzierungsvarianten die steuerlichen Belastungen und Begünstigungen mit ein und vergleichen Sie die Beträge mit jenen bei Miete.
  • Berücksichtigen Sie den Ertragsverlust auf dem Eigenkapital, den Sie beim Erwerb von Wohneigentum erleiden.
  • Planen Sie, falls Sie dies nicht schon getan haben, Ihre Altersvorsorge. Im Todesfall sollten der überlebende Partner und die Kinder so abgesichert sein, dass sie das Haus behalten können.

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